Решение Ульяновского УФАС России от 03.11.2010 г № Б/Н

В отношении ОАО «ДК Ленинского района»

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ульяновской области по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе:
председатель комиссии -., зам. руководителя управления - начальник отдела,
члены комиссии: -., главный специалист-эксперт,
-., ведущий специалист-эксперт,
рассмотрев дело № 6634/04-2010 по признакам нарушения открытым акционерным обществом «Домоуправляющая компания Ленинского района» (далее - ОАО «ДК Ленинского района»), расположенным по адресу: г. Ульяновск, ул. Марата, дом 3, части 1 статьи 14 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Федеральный закон «О защите конкуренции»),
Установила:
В Ульяновское УФАС России поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «ДОМ» (далее - ООО «УК «ДОМ») на действия ОАО «ДК Ленинского района», выразившиеся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов вновь выбранной управляющей организации.
Из заявления следует, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ульяновск, ул. Островского, дом 21 в качестве управляющей организации выбрано ООО «УК «ДОМ». Поскольку собственники помещений для управления указанным многоквартирным домом выбрали на общем собрании новую управляющую компанию - ООО «УК «ДОМ», то у выбранного общества возникло право на управление указанным домом, который подлежит передаче в управление с момента проведения такого собрания и принятия соответствующего решения.
Ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
ООО «УК «ДОМ» исх. № 31 от 05.10.2009 уведомило ОАО «ДК Ленинского района» о факте смены управляющей компании многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Островского, дом 21, однако ОАО «ДК Ленинского района» не передало техническую документацию на дом ООО «УК «ДОМ».
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона «О защите конкуренции» под недобросовестной конкуренцией понимаются любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам - конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона «О защите конкуренции» не допускается недобросовестная конкуренция, в том числе распространение ложных, неточных или искаженных сведений, которые могут причинить убытки хозяйствующему субъекту либо нанести ущерб его деловой репутации; введение в заблуждение в отношении характера, способа и места производства, потребительских свойств, качества и количества товара или в отношении его производителей и др.
Ульяновским УФАС России приказом от 23.08.2010 № 197 возбуждено дело № 6634/04-2010 по признакам нарушения ОАО «ДК Ленинского района» ч. 1 ст. 14 Федерального закона «О защите конкуренции». Определением от 23.08.2010 рассмотрение дела назначено на 09.09.2010.
Определением от 09.09.2010 рассмотрение дела отложено на 28.09.2010.
В связи с необходимостью получения дополнительных доказательств определением от 28.09.2010 рассмотрение дела № 6634/04-2010 отложено на 21.10.2010.
В ходе рассмотрения дела № 6634/04-2010 лицами, участвующими в деле, даны следующие пояснения:
1.Представитель ООО «УК «ДОМ» на заседании Комиссии 21.10.2010 пояснил, что в октябре 2009 года жители дома по ул. Островского, 21 обратились в ООО «УК «ДОМ» с решением о переходе в управляющую компанию ООО «УК «ДОМ». ООО «УК «ДОМ» направило письмо в ОАО «ДК Ленинского района» с просьбой передать техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Островского, 21. ОАО «ДК Ленинского района» в передаче технической документации отказало. Не имея технической документации, ООО «УК «ДОМ» не могло нормально осуществлять управление указанным домом, а также заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. ООО «УК «ДОМ» обратилось с заявлением в Ульяновское УФАС России, на которое получило отказ. Только после проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома № 21 по ул. Островского, на котором присутствовал Глава города Ульяновска Пинков А.П., вопрос о передаче дома новой управляющей компании разрешился. С апреля 2010 года многоквартирный дом № 21 по ул. Островского передан в управление ООО «УК «ДОМ». Причем, по просьбе жильцов, акт приема-передачи дома оформили «задним числом», так как указанный дом фактически находился под управлением ООО «УК «ДОМ» с ноября 2009 года. Для того, чтобы осуществлять в полном объеме управление домом, ООО «УК «ДОМ» заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями, при этом все долги по коммунальным услугам с 01.11.2009 по 01.04.20010 (5 месяцев) были переведены на ООО «УК «ДОМ», так как по документам в указанный период управляющей компанией дома по ул. Островского, 21 являлось ООО «УК «ДОМ». Фактически передача технической документации на дом происходила в августе 2010 года. ООО «УК «ДОМ» обратилось с иском в Арбитражный суд Ульяновской области об обязании ОАО «ДК Ленинского района» передать техническую документацию. В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде ОАО «ДК Ленинского района» передало акт приема-передачи технической документации, акты общего осеннего и весеннего осмотра, акт промывки и опрессовки системы отопления, паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях. Технический паспорт дома передан не был в связи с его отсутствием. Кроме того, не представлены бухгалтерские документы о взаимозачетах, не составлен акт сверки. ООО «УК «ДОМ» не обладает информацией, какую сумму ОАО «ДК Ленинского района» перечислило в ресурсоснабжающие организации и какую сумму получило от жильцов дома № 21 по ул. Островского по оплате коммунальных услуг в период с 01.11.2009 по 01.04.2010. В связи с этим за ООО «УК «ДОМ» числится задолженность, что характеризует компанию не с лучшей стороны. В результате действий ОАО «ДК Ленинский район», выразившихся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом, у ООО «УК «ДОМ» возникли сложности в обслуживании указанного дома.
2.В письменном пояснении по делу ОАО ДК Ленинского района» (исх. б/н от 22.09.2010) и представителем общества на заседаниях Комиссии 28.09.2010 и 21.10.2010 пояснено, что многоквартирный дом № 21 по ул. Островского в г. Ульяновске был принят в управление ОАО «ДК Ленинского района» от УМУП УК ЖСК Ленинского района 01.12.2007. На момент передачи дома техническая документация на дом отсутствовала, что отражено в акте приема-передачи. В соответствии с письмом Министерства регионального развития Российской Федерации № 14313-РМ/07 от 20.12.2006 реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов. Отказ ОАО «ДК Ленинского района» в передаче имеющейся технической документации на дом по адресу: г. Ульяновск, ул. Островского, 21 ООО «УК «ДОМ» вызван тем, что протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору новой управляющей компании не соответствовал ЖК РФ. После того, как ООО «УК «ДОМ» оформило протокол общего собрания собственников многоквартирного дома № 21 по ул. Островского по выбору способа управления в соответствии с действующим законодательством, ОАО «ДК Ленинского района» 29.04.2010 передало ООО «УК «ДОМ» имеющуюся в наличии техническую документацию, а именно, техническую характеристику жилого дома, акты промывки и опрессовки системы отопления, акты осмотра здания (весенний и осенний), паспорт готовности здания к эксплуатации в зимних условиях.
Исследовав материалы дела № 6634/04-2010, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Комиссия приходит к выводу о наличии в действиях ОАО «ДК Ленинского района» нарушения части 1 статьи 14 Федерального закона «О защите конкуренции».
При этом Комиссия исходит из следующего.
В июне 2007 года собственниками помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме № 21 по ул. Островского г. Ульяновска, проведено общее собрание в форме заочного голосования, на котором ОАО «ДК Ленинского района» выбрано в качестве управляющей организации. При этом на общем собрании вопрос об утверждении существенных условий договора управления многоквартирным домом не рассматривался.
ОАО «ДК Ленинского района» (ОГРН 1067325057161) зарегистрировано 27.09.2006 ИФНС России по Ленинскому району г. Ульяновска. Основным видом деятельности общества является управление недвижимым имуществом (ОКВЭД 70.32).
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
ОАО «ДК Ленинского района» представило в Ульяновское УФАС России копию договора управления многоквартирным домом от 01.12.2007, заключенного между ОАО «ДК «Ленинского района» и собственниками помещений дома № 21 по ул. Островского согласно реестру собственников. В реестре собственников помещений дома указан только один собственник - Комитет ЖКХ мэрии г. Ульяновска, которым и подписан указанный договор.
Таким образом, договорные правоотношения между собственниками помещений указанного дома и ОАО «ДК Ленинского района» не оформлены надлежащим образом, поскольку договор управления многоквартирным домом от 01.12.2007 заключен между ОАО «ДК «Ленинского района» и собственниками помещений без определения ими условий этого договора и не подписан каждым собственником.
Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с п. 6.1.1 договора управления многоквартирным домом от 01.12.2007 указанный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника в случае принятия общим собранием собственником помещений в многоквартирном доме решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации, о чем управляющая компания должна быть предупреждена не позже, чем за три месяца до прекращения договора путем предоставления ей копии протокола общего собрания собственников.
Первое уведомление о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.12.2007 от собственников помещений многоквартирного дома № 21 по ул. Островского ОАО «ДК Ленинского района» получило 29.09.2009 (письма ОАО «ДК Ленинского района»: исх. № 01-08-2987 от 23.10.2009 и № 301-08-3027 от 28.10.209). 05.10.2009 ОАО «ДК Ленинского района» получило также уведомление о расторжении договора и копию протокола № 1 от 30.09.2009 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 21 по ул. Островского (письмо ОАО «ДК Ленинского района», исх. № 01-08-2987 от 23.10.2009).
Таким образом, в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом от 01.12.2007, учитывая трехмесячный срок с момента получения ОАО «ДК Ленинского района» копии протокола общего собрания собственников помещений жилого дома № 21 по ул. Островского (п. 6.1.1 договора), датой расторжения указанного договора будет считаться 06.01.2010.
С 17.09.2009 по 28.09.2009 проводилось заочное голосование собственников помещений многоквартирного дома № 21 по ул. Островского по выбору управляющей организации.
В соответствии ч. 1 ст. 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Уведомление о проведении общего собрания было размещено на досках объявлений, установленных в подъездах многоквартирного дома № 21 по ул. Островского, а также направлено в Комитет ЖКХ мэрии г. Ульяновска (собственнику муниципальных помещений) (входящий № 5231 от 21.09.2009).
Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 21 по ул. Островского г. Ульяновска о выборе ООО «УК «ДОМ» в качестве управляющей организации оформлено протоколом № 1 от 30.09.2009. Согласно протоколу № 1 от 30.09.2010 общего собрания собственников, проведенного в форме заочного голосования, в голосовании приняли участие 1823,05 голосов, что составляет более 60% от общего количества голосов по дому, то есть собрание состоялось при наличии кворума.
Протокол собрания № 1 от 30.09.2010 в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, не оспорен.
ООО «УК «ДОМ» (ОГРН 1097325000244) зарегистрировано 26.01.2009 ИФНС России по Ленинскому району г. Ульяновска. Основным видом деятельности общества является управление недвижимым имуществом.
Комитет ЖКХ мэрии г. Ульяновска исх. № 3399 от 08.12.2009 сообщило ООО «УК «ДОМ», что принятое решение общего собрания собственников помещений дома № 21 по ул. Островского (протокол № 1 от 30.09.2009), проведенного в форме заочного голосования, должно быть признано недействительным, так как при его проведении нарушено действующее законодательство.
Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Комитет ЖКХ мэрии г. Ульяновска (собственник муниципальных помещений) решение общего собрания собственников дома № 21 по ул. Островского г. Ульяновска в судебном порядке не обжаловал.
Иных способов признания решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ЖК РФ не предусмотрено.
В соответствие с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Датой расторжения договора управления многоквартирным домом от 01.12.2007 по истечении трехмесячного срока с момента направления копии протокола 05.10.2009 будет считаться 06.01.2010.
Таким образом, согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ ОАО «ДК Ленинского района» обязано было передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы ООО «УК «ДОМ» не позднее 06.12.2009.
ООО «УК «ДОМ» обратилось в ОАО «ДК Ленинского района» (письма: исх. № 31 от 05.10.2009, № 40 от 23.10.2009, от 02.11.2009) с просьбой передать в управление многоквартирный дом № 21 по ул. Островского.
ОАО «ДК Ленинского района» (письма: исх. № 01-2887 от 13.10.2009, № 01-08-2987 от 23.10.2009, № 01-08-3027 от 28.10.2009) отказалось передать техническую документацию на указанный дом, сославшись на то, что протокол № 1 от 30.09.2009 общего собрания собственников многоквартирного дома № 21 по ул. Островского недействительный и договор управления от 01.12.2007 не расторгнут надлежащим образом.
В соответствии с ЖК РФ управляющая компания не наделена полномочиями на признание протоколов общего собрания собственников помещений жилого дома недействительными, также управляющая компания не наделена правом на обжалование решения общего собрания собственников помещений жилого дома (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Кроме того, ОАО «ДК Ленинского района» исх. № 01-11-2886 от 13.10.2009 направило в адрес жителей дома № 21 по ул. Островского письмо следующего содержания: «ОАО «Домоуправляющая компания Ленинского района» сообщает следующее: собственники жилых помещений многоквартирного дома № 21 по ул. Островского выбрали способ управления домом - управляющую компанию «Наш дом». В связи с этим, по вопросу проведения каких-либо ремонтных работ на доме собственникам жилых помещений данного дома необходимо обратиться в вышеуказанную организацию. Ген. директор ОАО «ДК Ленинского района» ХХХХХХХ».
Таким образом, ОАО «ДК Ленинского района» исх. № 01-11-2886 от 13.10.2009 уведомило об отказе от управления многоквартирным домом № 21 по ул. Островского.
ООО «УК «ДОМ» заключило индивидуальные договоры от 01.11.2009 на управление и обслуживание недвижимого имущества с каждым собственником многоквартирного дома № 21 по ул. Островского в количестве 70 договоров (42 квартиры), что составляет более 2/3 общего числа договоров по дому.
В силу ст.ст. 10 и 162 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.
Таким образом, по смыслу ст. 162 ЖК РФ и согласно решению собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 21 по ул. Островского от 30.09.2009 вновь избранная управляющая организация вправе требовать передачи ей технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы с момента заключения ею договоров с каждым собственником помещений в многоквартирном доме и расторжения договоров на управление с предыдущей управляющей организацией.
ОАО «ДК Ленинского района» техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом № 21 по ул. Островского документы ООО «УК «ДОМ» по состоянию на 06.12.2009 не передало.
ООО «УК «ДОМ» направило письма в УМУП «Городской теплосервис» (исх. № 36 от 20.10.2009 и № 41 от 28.10.2009), ОАО «Ульяновскэнерго» (исх. № 34 от 20.10.2009 и № 43 от 28.10.2009), МУП «Ульяновскводоканал» (исх. № 33 от 20.10.2009, № 44 от 28.10.2009, № 56 от 09.12.2009 и № 14 от 27.01.2010) с просьбой заключить с 01.11.2009 договоры на теплоснабжение, энергоснабжение, водоснабжение и прием сточных вод, соответственно.
МУП «Ульяновскводоканал» (исх. № 4491-12/РДО от 06.11.2009) в заключении договора на водоснабжение и прием сточных вод ООО «УК «ДОМ» отказало, ссылаясь на то, что между МУП «Ульяновскводоканал» и ОАО «ДК Ленинского района» заключен договор № 20550 от 01.06.2007, договор действующий. ОАО «ДК Ленинского района» смену управляющей компании многоквартирным домом № 21 по ул. Островского и расторжение договора с собственниками указанного дома не подтвердило.
ОАО «Ульяновскэнерго» (исх. № 6265/25 от 30.12.2009 и № 1390/27 от 02.03.2010) в заключении договора на энергоснабжение ООО «УК «ДОМ» отказало, ссылаясь на то, что между ОАО «Ульяновскэнерго» и ОАО «ДК Ленинского района» заключен договор энергоснабжения, договор действующий. ОАО «ДК Ленинского района» смену управляющей компании многоквартирным домом № 21 по ул. Островского и расторжение договора с собственниками указанного дома не подтвердило.
ООО «УК «ДОМ» обратилось в Ульяновское УФАС России с заявлением (вх. № 1082 от 16.02.2010) на действия ОАО «ДК Ленинского района», выразившиеся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов вновь выбранной управляющей организации.
Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона «О защите конкуренции» под недобросовестной конкуренцией понимаются любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам - конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.
ОАО «ДК Ленинского района» и ООО «УК «ДОМ» являются конкурирующими хозяйствующими субъектами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами в г. Ульяновске.
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона «О защите конкуренции» недобросовестная конкуренция не допускается.
Недобросовестная конкуренция со стороны ОАО «ДК Ленинского района» выразилась в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов вновь выбранной управляющей организации. Указные действия ОАО «ДК Ленинского района» создали ООО «УК «ДОМ» препятствие в осуществлении управления домом № 21 по ул. Островского, в частности, ресурсоснабжающие организации отказывали ООО «УК «ДОМ» в заключении договоров. При этом, ОАО «ДК Ленинского района» в период с 06.01.2009 по 29.04.2010 получало (не имея законных оснований) коммунальные платежи от жильцов дома № 21 по ул. Островского. В результате этого, у ООО «УК «ДОМ» образовалась задолженность перед ресурсоснабжающими организациями, что существенным образом может повлиять негативно на деловую репутацию ООО «УК «ДОМ».
В связи с тем, что в настоящее время ОАО «ДК Ленинского района» передало всю имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом № 21 по ул. Островского г. Ульяновска ООО «УК «ДОМ», отсутствуют основания для выдачи предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.
Руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1 - 4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия
Решила:
1.Признать действия открытого акционерного общества «Домоуправляющая компания Ленинского района», выразившиеся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов вновь выбранной управляющей организации, нарушением части 1 статьи 14 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
2.Прекратить рассмотрение дела № 6634/04-2010 в отношении открытого акционерного общества «Домоуправляющая компания Ленинского района» в связи с добровольным устранением нарушения антимонопольного законодательства и его последствий.
Председатель комиссии
Члены комиссии
Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия в суд или арбитражный суд.

Примечание. За невыполнение в установленный срок законного решения антимонопольного органа статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.